VOS DROITS ET DÉMARCHES

Acte authentique
Rédigé par un notaire, cet acte a le même caractère qu’un jugement et fait donc foi en justice, tant pour l’identité des signataires, que pour leur accord sur l’acte et pour sa date d’exécution.

Annonce
Les petites annonces passées par un agent immobilier doivent être sincères, sous peine de publicité mensongère. Leur coût reste à sa charge exclusive : il ne peut demander aucun remboursement ni participation à son client.

Appartement témoin
Dans le cadre d’une VEFA, logement terminé avant les autres pour permettre au client de voir ce qu’il achète. Attention! La décoration n’est pas "contractuelle": les logements sont en principe vendus vides.

Appel de fonds
En cas de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le paiement du prix suit l’avancement des travaux : 5% à la réservation, 30% à l’achèvement des fondations, 35% à la mise hors d’eau, 25% à l’achèvement et 5% à la livraison. Chaque paiement est réclamé à l’acquéreur par un appel de fonds du promoteur, après constatation de l’état d’avancement des travaux de l’architecte.

Apport personnel
Somme dont dispose l’acheteur pour financer partiellement une opération immobilière. L’apport constitué par une épargne ou par des prêts spécifiques (prêt familial, épargne-logement, 1% logement, etc.) doit, le plus souvent, représenter entre 10 et 20% de l’opération.

Avant-contrat
Terme générique sous lequel sont désignés les promesses d’achat et de vente unilatérales et compromis de vente (promesse synallagmatique). L’avant-contrat, qui peut être établi par un notaire ou sous seing privé, permet de conclure la transaction ("d’arrêter l’affaire"), en attendant de pouvoir signer l’acte authentique de vente.

Biens propres
Biens dont chacun des époux avait la propriété ou la possession au jour du mariage, ou qu’ils ont acquis ensuite par succession ou donation. En font aussi partie les biens personnels et droits attachés à la personne.

Bon de visite
Document que l’agent immobilier fait signer à son client pour avoir la preuve que celui-ci a eu connaissance de l’existence du bien à vendre par l’intermédiaire de l’agent. Ceci afin de préserver son droit à commission.

Bornage
Opération qui a pour but de fixer la limite séparant deux propriétés contiguës (C. civ. art. 646). Amiable, le bornage est effectué par un géomètre-expert qui conclut son travail de délimitation en recueillant, dans un procès-verbal, l’accord de tous les propriétaires concernés. Judiciaire, il relève de la compétence du tribunal d’instance.

Budget prévisionnel
Depuis le 1er janvier 2002, toutes les copropriétés doivent disposer d’un système comptable annuel, basé sur le principe d’un budget prévisionnel voté par l’assemblée (art. 14-1 de la loi de 1965, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000). Chaque trimestre, les copropriétaires versent une provision égale au quart du budget voté.

Cadastre
Ensemble de cartes et d’écrits permettant de situer géographiquement les propriétés, de représenter le découpage des parcelles et d’identifier les propriétaires. Document fiscal, un plan cadastral ne définit pas les limites de propriété. Il constitue un commencement de preuve.

Carnet d’entretien
Le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble (art. 18 al. 3, issu de la loi SRU). Celui-ci peut être consulté auprès du Syndic par tout candidat à l’acquisition d’un lot dans la copropriété.

Carte professionnelle
L’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis à la possession d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable chaque année. Pour obtenir la carte, l’agent doit justifier, notamment, de la souscription d’une assurance couvrant sa responsabilité et d’une attestation de garantie financière accordée par une banque ou une assurance. Le numéro de la carte doit figurer sur tous les documents commerciaux de l’agence et y être affiché.

Caution mutuelle
Engagement donné par un organisme tiers pour acquitter les sommes dues au titre d’un crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Un cautionnement est moins coûteux qu’une hypothèque et évite les frais de mainlevée (suppression) d’hypothèque en cas de cession du bien avant le terme du crédit ; en outre, dans la plus part des cas une partie de la somme est remboursée en fin de prêt.

Certificat d’urbanisme
Délivré par l’Administration (Mairie, en règle générale), il permet d’informer le demandeur sur la constructibilité de son terrain et sur les règles d’urbanisme qui y sont applicables

Charges
Ensemble des dépenses entraînées par la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires soit en fonction de leur quote-part des parties communes, soit d’après des grilles de répartition spécifiques pour certains équipements (ascenseur, par exemple).

Coefficient d’occupation des sols
Déterminé par le document d’urbanisme en vigueur, le COS est le rapport entre la surface du terrain et la surface de plancher des constructions que l’on peut y édifier. Un COS de 0,50 autorise une construction de 200 m2 sur un terrain de 400 m2.

Commission
Terme habituel pour désigner la rémunération de l’agent immobilier. Celui-ci n’a droit à sa commission qu’une fois remplies les quatre conditions suivantes: il détient un mandat de vente et/ou de recherche; il a présenté le bien au client et participé activement à la négociation; enfin, la vente a été effectivement conclue (conditions suspensives levées). Le montant de la commission est librement négocié entre l'agent immobilier et son client, sur la base du tarif des honoraires pratiqué et affiché par l'agence.

Condition suspensive
Clause que l’on insère dans un contrat lorsque l’on veut que celui-ci ne s’applique qu’après la réalisation d’un événement. Un avant-contrat est généralement assorti de la condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur.

Conseil syndical
Composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale (AG), il assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic, dont il contrôle la gestion. Il donne son avis et peut constituer des comités de travail pour préparer les décisions à faire voter par l’AG (autorisation et choix pour la pose de stores, de canisses, de box…), mais ne peut ni gérer à la place du syndic, ni décider à la place de l’assemblée générale.

Copropriété
Régime juridique qui s’impose à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1er).

Déclaration d’achèvement (DAT)
Attestation délivrée par l’architecte constatant l’achèvement des travaux. Sa date constitue le point de départ des garanties, décennale et biennale, le début de la période d’amortissement dans les dispositifs fiscaux Périssol et Besson, et le début de la période des 5 ans pendant laquelle la revente est soumis ou non à la TVA. L’acquéreur doit donc exiger une copie de la DAT.

Délai de réflexion
Pour protéger l’emprunteur, la loi Scrivener impose un délai de réflexion de dix jours révolus entre la date de réception de l’offre de prêt immobilier et la date de son acceptation. Ce n’est qu’au terme de ce délai que peut être signé le contrat définitif (soit le 11 ème jour).

Document d’arpentage
Etabli par géomètre-expert, il sert à désigner toute nouvelle parcelle de terrain (modification ou création) en vue de sa cession ou de la mise à jour du plan cadastral.

Document d’urbanisme
Détermine les prévisions et les règles touchant à l’affectation et à l’occupation du sol, dans le respect du droit de l’urbanisme (carrières, Plan de Prévention des Risques...)

Droits d'enregistrement
Impôts versés par le notaire pour le compte de ses clients au Trésor public, à l’occasion de certains actes (donation…) ou d’une succession.

Droits de mutation
Impôt à régler à l’occasion de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.

Emoluments
La rémunération du notaire comprend des émoluments proportionnels pour certains actes (vente, donation…), fixés sur la base d’un barème à taux dégressif, des émoluments fixes pour les autres (procuration…), et des émoluments de formalités, pour les démarches administratives notamment.

Etat de frais
Compte détaillé fourni par le notaire à son client et faisant apparaître les droits payés au Trésor, les débours, ainsi que les émoluments et les honoraires.

Euribor (ou Tibeur)
Le taux interbancaire européen est un indice représentant le taux pratiqué sur le marché européen pour les créances de première catégorie. Il sert de référence dans la majorité des prêts immobiliers à taux variable.

Exclusivité
En donnant l’exclusivité à un agent immobilier, le client s’interdit, pendant la durée du mandat, de vendre le bien par lui-même ou de confier l’affaire à une autre agence. Le caractère exclusif d’un mandat doit y être mentionné en caractères très apparents. S’il souhaite traiter simultanément avec d’autres agences ou réaliser personnellement la vente, le client ne doit consentir que des mandats simples.

Frais annexes
Lors de l’octroi d’un crédit, il y a lieu de prévoir, en sus du taux d’intérêt, des frais annexes comme les frais de dossier, le coût des assurances, les frais d’hypothèque, de caution etc.

Garantie décennale, biennale
Obligation pesant sur le promoteur ("maître d’œuvre") de réparer les désordres et dommages survenant dans l’immeuble pendant une période de dix ans à compter de la réception des travaux pour le gros œuvre (Elle concerne les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Sont considérés comme des dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination notamment :
- importance condensation sur les murs
- embuage constant des vitres
- défaut d’étanchéité des menuiseries, du toit
- défaut d’isolation thermique
- affaissement du carrelage dû à une chape défectueuse
- décollement des faïences recouvrant les murs)
et de deux ans pour les menus ouvrages (Elle concerne le bon fonctionnement des éléments d’équipement de l’ouvrage (ex : chaudière, chauffe-eau, volets roulants, double vitrage, climatisation,…).
Le promoteur a l’obligation de souscrire une assurance couvrant la garantie décennale.

Géomètre-expert
Membre d’une profession libérale réglementée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l’Ordre des géomètres-experts, il réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers.

Gros œuvre
Il s’agit, d’une part, des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (murs, plafonds, planchers…) et de tous les autres éléments qui leurs sont intégrés ou qui forment corps avec eux (escaliers, cloisons, canalisations et conduites encastrées…). D’autre part, des éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité (charpente, toiture...).

Honoraires
Rémunération perçue par le notaire pour les actes et services dont la tarification n’est pas fixée par décret: conseils, expertises, consultations juridiques et fiscales. Ils sont fixés par accord entre le client et le notaire.

Hypothèque
Pour se prémunir contre le risque de non-remboursement de la somme prêtée, l’organisme prêteur peut exiger la prise d’une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier acquis. C’est un acte notarié-garantie qui permet au prêteur de vendre le bien en cas de problème pour se rembourser.

Immeuble
Bien ne pouvant être déplacé : terrain, maison, appartement ou propriété agricole, par exemple.

Indemnité d'immobilisation/ Dépôt de garantie
Le Dépôt de garantie est une somme versée à l’occasion de la conclusion d’une promesse synallagmatique (compromis) n’accordant pas la faculté aux cocontractants la faculté de se dédire (contrairement aux arrhes).
- En cas d’exercice de la faculté de rétractation ou de réflexion, le « tiers convenu », séquestre de la somme, devra la rembourser dans le délai de 21 jours.
- Cette somme (correspondant habituellement à 10% du prix de vente) a une double fonction :
* celle d’acompte sur le prix de la vente si elle se concrétise,
* celle d’indemnité (qualifiée de clause pénale) pour le vendeur si la vente n’aboutit pas du fait d’une faute de l’acquéreur, sauf non-réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat: s’opère alors une compensation entre l’indemnité et la somme versée qui permet au vendeur de la réclamer en justice.

Indivision
Droit de propriété exercé par plusieurs personnes sur un bien. Pour le vendre, la décision doit être prise à l’unanimité. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, le partage pouvant être toujours provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.

Intempéries
Conditions météorologiques défavorables obligeant à suspendre l’activité sur le chantier (gel en pleine période de travaux de gros œuvre, par exemple). Les journées d’intempéries attestées par Météo France reculent d’autant la date limite de livraison.

Labels
Marques de qualité, facultatives, délivrées par des organismes indépendants sur examen d’un dossier technique établi par le promoteur. Les principaux labels (Qualitel, Promotelec, Vivrelec…) portent sur l’isolation phonique ou thermique.

Livraison (ou réception)
C’est la remise du bien par le promoteur à l’acquéreur, après achèvement. S’il constate des défauts apparents, l’acquéreur doit faire inscrire des réserves dans le procès-verbal de réception ou les signaler au promoteur, dans le mois qui suit, par lettre recommandée, et faire jouer la garantie de parfait achèvement, qui dure un an à compter de la réception.

Mandat
Le mandat de vente est un contrat par lequel le client confie à l’agent immobilier, moyennant une commission, la recherche d’un acquéreur pour le bien qu’il veut vendre, pour le mandat de vente, ou la recherche d’un bien qu’il veut acheter pour le mandat de recherche. Malgré son appellation, le mandat de vente/recherche n’autorise pas l’agent immobilier à signer l’acte de vente en lieu et place du vendeur/ou de l’acquéreur. Le mandat peut être simple ou donné en exclusivité. Il est obligatoire: l’agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit.

Menus ouvrages
Tout ce qui ne constitue pas le gros œuvre : canalisations non encastrées, faux plafonds, peinture et tapisserie, etc.

Meuble
Terme juridique désignant, par opposition aux immeubles, les biens que l’on peut déplacer: objets, mobiliers, comptes bancaires, parts de sociétés, fonds de commerce, voiture…

Minute
Original d’un acte authentique. Le notaire ne peut s’en dessaisir ni le confier à l’une des parties, et moins encore à un tiers. Il ne peut qu’en délivrer des copies, authentiques ou exécutoires.

Mitoyenneté
Droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés.

Notice, plan
Deux documents annexés au projet de vente, puis à la vente (VEFA). La notice descriptive engage le promoteur sur la nature et la qualité des prestations qui y sont détaillées. Le plan du logement indique la surface habitable de chaque pièce.

Nue-propriété
Droit de propriété d’un bien démembré dont on n’a pas l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. La pleine propriété du bien ne lui revient qu’au décès de l’usufruitier.

Offre d'achat
Document signé par le client qui propose un prix inférieur à celui prévu dans le mandat de vente détenu par l’agent immobilier, afin que son offre soit transmise au vendeur. Celui-ci est libre d’accepter ou de refuser. Mais s’il accepte, la vente est, en principe, conclue. En pratique, il est néanmoins procédé à la signature d’un avant-contrat, assorti des conditions suspensives nécessaires. Attention, l'offre ne doit pas être accompagnée d'une remise de chèque (interdiction légale).

Parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement oblige le promoteur à réparer, pendant un délai d’un an, les défauts ayant fait l’objet de réserves à la livraison ou apparus postérieurement.

Plan local d’urbanisme
Issu de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, le PLU est appelé à remplacer le POS (plan d’occupation des sols). Innovation majeure: il favorise la construction sur des parcelles de terrains plus petites (densification).

Prêt in fine
Crédit où les mensualités comprennent seulement les intérêts. Le capital, lui, est remboursé au terme.

Procès-verbal de bornage
Le géomètre-expert auteur d’un bornage a l’obligation de conserver dans ses archives un original du procès-verbal signé par les parties concernées. Depuis 1997, chaque PV est référencé dans un répertoire tenu par l’Ordre.

Projet de vente
Document que le notaire adresse à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception, au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente. Le projet reflète très précisément l’acte notarié que l’acquéreur devra signer.

Promesse de vente
La promesse unilatérale de vente est l’acte dans lequel une personne, le promettant, promet de vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, laquelle ne prend pas l’engagement d’acheter. Mais celle-ci s’expose à perdre son indemnité d’immobilisation si elle ne donne pas suite à son projet d’achat par pure convenance personnelle. Le promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours, sous peine de nullité. Lorsque le promettant s’engage à vendre et le bénéficiaire à acheter, la promesse est dite "synallagmatique" ou « compromis ». Il s’agit d’un compromis de vente ferme, qui n’a pas besoin d’être enregistré pour être valable.

Promoteur
Professionnel de l’immobilier (personne physique ou société) qui prend l’initiative de réaliser un programme de construction. Il accomplit les démarches administratives, financières et commerciales. Il organise, commande et coordonne l’activité de l’architecte et des différents corps d’état.

Prospect
Règle de distance minimale entre la construction projetée et la voie desservant le terrain, sa limite de propriété ou un bâtiment voisin. Ainsi, la longueur du prospect est souvent égale à la hauteur du bâtiment voisin.

Queue de programme (VEFA)
Ou "fin de programme". Désigne les appartements encore en vente à l’achèvement du programme. Ils peuvent être vendus avec une décote, quand l’immobilier va mal. Au contraire, ils sont souvent vendus plus chers, lorsque le marché est porteur et que les logements neufs "livrables de suite" sont rares.

Récolement
Opération qui consiste à relever la position et à dresser le plan des éléments matériels d’un ouvrage (bâtiment, réseaux, voirie…) en cours ou en fin de travaux, afin d’en connaître la situation exacte après son achèvement.

Remboursement anticipé
L’emprunteur peut effectuer un remboursement total ou partiel de son emprunt, moyennant des indemnités contractuelles plafonnées par la loi Scrivener à 3% des capitaux restant dus. Certains prêts à taux variable permettent de bénéficier d’une exonération de ces indemnités après une certaine durée. A négocier avec les organismes de crédit.

Remboursement par annuité ou in fine
Habituellement, le remboursement d’un prêt se fait par annuité. Chaque échéance comporte une fraction du capital et des intérêts, le capital emprunté s’amortissant au fil des remboursements. Par opposition, la technique dite in fine prévoit un remboursement du capital en fin de crédit, à l’aide d’un placement souscrit parallèlement. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paie donc que les intérêts.

Réservation (VEFA)
Contrat préliminaire établi sous seing privé par lequel le promoteur ("réservant") s’engage à réserver à l’acheteur ("réservataire") certains lots, moyennant un prix déterminé, dans un immeuble qu’il envisage de construire. L’acquéreur verse un dépôt de garantie de 5% maximum et indique les crédits dont il a besoin.

Réserves
Défauts apparents, et en principe mineurs, signalés au promoteur. L’acquéreur ne peut pas retenir 5% du prix jusqu’à la levée des réserves si le promoteur a souscrit une caution bancaire couvrant son obligation de parfait achèvement.

Servitudes
Administratives, elles sont imposées à des propriétaires privés dans un but d’intérêt général. Privées, elles peuvent être soit d’origine légale, soit de nature conventionnelle si elles résultent de l’accord des parties. Ce sont des charges imposées au propriétaire d’un terrain (dit "fonds servant") au profit d’un autre (propriétaire du "fonds dominant"). Exemples: servitude de passage, de vue, d’écoulement des eaux de pluie, etc.

Sous seing privé
Se dit d'un acte signé sans l'intervention d'un notaire. Un avant-contrat rédigé par un agent immobilier et ratifié sous seing privé est valable. Mais la vente définitive doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, établi par notaire.

Surface habitable
Est obtenue en déduisant, de la surface de plancher construite, l’emprise des murs, cloisons, trémis d’escaliers, gaines de réseaux, embrasures des portes et fenêtres, caves, sous-sol, garage, etc. Encore appelée "surface utile".

Surface hors œuvre brute
La SHOB est la somme des surfaces de plancher de chacun des niveaux de la construction.

Surface hors œuvre nette
La SHON est la surface obtenue en déduisant de la SHOB les surfaces de plancher des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non-closes des rez-de-chaussée, ainsi que des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules et d’une surface forfaitaire de 5 % relative à l’isolation des locaux.

Syndic
Elu par l’assemblée générale, il gère la copropriété en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires et sous le contrôle du conseil syndical. C’est un professionnel, le plus souvent, mais tout copropriétaire volontaire peut être désigné comme syndic bénévole.

Syndicat de copropriétaires
Ensemble des propriétaires des lots d’une copropriété. Personne morale, le syndicat est l’employeur du personnel de la copropriété (gardien…). Ses décisions sont prises en assemblée générale et exécutées par le syndic, mandataire du syndicat.

Tarif des honoraires
Les honoraires des agents immobiliers sont libres. Il n’existe pas de tarif officiel. L’agence a toutefois l’obligation d’afficher son barème d’honoraires d’une manière visible pour la clientèle. Ce barème n’interdit pas la négociation de la commission, qui peut être fixée d'un commun accord à un montant inférieur.

Taux (crédit immobilier)
Le taux d’emprunt peut être fixé pour toute la durée du crédit : on parle alors de taux fixe. A contrario, un taux révisable ou variable change, suivant une périodicité fixée à l’avance, en fonction des variations d’un indice de référence. Toutefois, la banque peut fixer un taux maximum ou "cap" et un taux plancher ou "floor" : on parle alors de taux variable "tunnel".

Usufruit
Droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire.

VEFA
Abréviation pour vente en l’état futur d’achèvement. Le client choisit son logement sur plan, signe une réservation, puis l’acte notarié d’achat. Il devient propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et en prendra livraison après l’achèvement.

Vente
Acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. La forme notariée est obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. En principe, plusieurs mois sont nécessaires entre l’avant-contrat et la vente pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son crédit et au notaire de réunir les documents administratifs nécessaires à l’établissement de l’acte.